E como ficam os aluguéis na Reforma Tributária?

1. Condicionantes para Pessoa Física (PF)

A legislação separa o locador eventual do "locador habitual". A pessoa física só adquire o status de contribuinte do IBS e da CBS se cumprir, cumulativamente, dois requisitos aferidos no ano-calendário anterior:

1. Titularidade de mais de 3 imóveis distintos destinados à locação.

2. Receita bruta anual de locação superior a R$ 240.000,00.

Se o locador não atingir esses dois limites simultaneamente, continuará sujeito exclusivamente à tributação do Imposto de Renda.

A Trava Antielisão (Excesso de 20%): Se, durante o ano corrente, a receita de aluguéis ultrapassar o teto de R$ 240.000,00 em mais de 20% (ou seja, atingir R$ 288.000,00), a isenção é suspensa de forma imediata e a PF passa a ser tributada pelo IVA a partir daquele mesmo mês.

Cadastro de Contribuinte e Emissão de Notas (NFS-e): A pessoa física enquadrada não precisa abrir uma empresa (CNPJ). Contudo, a lei exige sua inscrição no Cadastro Nacional de Contribuintes do IBS e da CBS, utilizando o seu próprio CPF. A partir desse registro, a emissão da Nota Fiscal de Serviços Eletrônica (NFS-e) passa a ser obrigatória para a cobrança de cada aluguel. Essa emissão pode ser feita diretamente pelo proprietário no portal nacional ou automatizada pelo software da administradora imobiliária. A emissão da nota é o gatilho que viabiliza a retenção do imposto via Split Payment. (Base Legal: Arts. 59 e 251 da LC nº 214/2025)

2. A Isenção de R$ 600,00 (Redutor Social)

A lei instituiu uma dedução na base de cálculo aplicável de forma universal aos contribuintes (PF ou PJ), condicionada estritamente à destinação residencial do imóvel.

• Destinação Exclusiva: Aplicável apenas a locações residenciais (comercial e temporada não têm o benefício).

• Incidência por Contrato: O valor é abatido mensalmente e por imóvel individualizado. Se uma carteira possui 10 imóveis residenciais locados, aplica-se a dedução de R$ 600,00 no cálculo do imposto de cada contrato individualmente, antes da aplicação da alíquota.

Mecânica Prática:

• Aluguel até R$ 600,00: Base de cálculo zero (100% isento de IBS/CBS).

• Aluguel de R$ 2.000,00: Deduz-se os R$ 600,00. O imposto incidirá exclusivamente sobre o saldo remanescente (base tributável de R$ 1.400,00). (Base Legal: Art. 260 da LC nº 214/2025)

3. Apuração da Pessoa Jurídica (PJ)

As pessoas jurídicas (imobiliárias, administradoras de bens próprios e holdings) submetem-se automaticamente ao regime regular de tributação do IBS e CBS. O novo sistema é estruturado sob o princípio da não cumulatividade plena:

• Apropriação de Créditos: Despesas operacionais inerentes à manutenção e gestão do imóvel (reformas, corretagem, administração) geram créditos tributários que são abatidos diretamente do saldo devedor do mês.

• Dedução de Ativo (1/360): A PJ locadora tem autorização legal para deduzir mensalmente da base de cálculo do imposto a proporção de 1/360 do valor de referência do imóvel locado. Esta dedução simula a amortização do ativo em 30 anos e reduz substancialmente a carga tributária efetiva.

4. Fatores de Redução da Alíquota Nominal

Além do Redutor Social de R$ 600 (para residenciais), a legislação prevê redutores sobre a alíquota nominal de referência do IVA:

• Locação Residencial: Redução de 70% da alíquota (o imposto incide sobre apenas 30% da base tributável, após abater os R$ 600).

• Locação Comercial: Redução de 70% da alíquota. Nota técnica: Imóveis comerciais não admitem a dedução dos R$ 600.

• Locação por Temporada (< 90 dias): Redução de 40% da alíquota. A oferta recorrente de serviços conexos descaracteriza o benefício, equiparando a operação à hotelaria (alíquota cheia). (Base Legal: Art. 261 da LC nº 214/2025)

5. Conformidade e Fiscalização (Split Payment e CIB)

A infraestrutura tecnológica do sistema tributário estabelece mecanismos de fiscalização automatizada que inviabilizam a manutenção de contratos informais:

• Mecanismo de Split Payment: A emissão da Nota Fiscal Eletrônica serve de lastro para a liquidação. No instante do pagamento (PIX ou Boleto), a instituição bancária processa a retenção imediata da parcela de IBS/CBS e destina ao locador estritamente o valor líquido da operação.

• Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB): Infraestrutura de cruzamento automatizado de titularidade em registros notariais, recolhimentos de IPTU e faturas de concessionárias (água/energia), permitindo a identificação de patrimônio gerador de renda não declarada.

6. O Ano Teste (2026): Alíquota de 1%

A transição inicia-se em 2026 com a cobrança da "alíquota teste", fixada em 1% (0,9% de CBS e 0,1% de IBS).

• Impacto para a PJ: A retenção de 1% será integralmente deduzida das guias correntes de PIS/Cofins da empresa. O impacto financeiro é nulo, servindo apenas para homologação dos sistemas de emissão e retenção.

• Impacto para a PF: Se a PF atingir os critérios de contribuinte, estará sujeita à exação de 1%. Ante a ausência de incidência atual de PIS/Cofins na pessoa física para compensação direta, o recolhimento deste 1% constituirá saída efetiva de caixa imediata no exercício de teste.

7. Regra de Transição: Contratos Comerciais Vigentes

A legislação assegura o direito de manutenção do regime tributário atual (PIS/COFINS cumulativo a 3,65%) para contratos de locação de natureza não residencial (comercial) firmados até a data de 16/01/2025.

Critério de Admissibilidade: A validade jurídica desta regra de transição condiciona-se ao registro público do instrumento contratual em Cartório de Imóveis ou de Títulos e Documentos de forma improrrogável até 31 de dezembro de 2025. Nota: Esta exigência legal de cartório para transição não é aplicável a contratos de locação residencial. (Base Legal: Art. 487 da LC nº 214/2025)

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